Comment identifier des montages opérationnels qui intègrent les coûts de dépollution des friches industrielles dans le cadre d’un projet global ?
Il s’agit ici de déterminer les montages opérationnels qui seront les plus à même d’intégrer l’ensemble des dépenses en matière de dépollution de sites comprenant des friches industrielles et qui devront nécessairement être engagés en vue de leur réhabilitation. En effet, les opérations de dépollution, qu’elles soient montées sur une intiative privée (avec ou sans le concours du public) ou menées par les collectivités publiques elles-mêmes sont systématiquement et structurellement déficitaires. Ceci est particulièrement vrai dans les régions qui ne connaissent qu’une très faible variation du prix de vente ne permettant pas d’absorber d’éventuels surcoûts de dépolllution. Par conséquent, on observe qu’une subvention publique à ses opérations est presque toujours requise pour mener à terme de tels projets.
Maitrise d’ouvrage
Collectivité porteuse du projet d’aménagement, aménageur public ou privé porteur d’un projet de réhabilitation.
Montage juridique
On privilégiera dans la plupart des cas l’établissement d’une ZAC à maîtrise foncière partielle sur le périmètre où l’on entend conduire de multiples opérations de dépollution.
Gouvernance
Gouvernance collective associant la collectivité, les propriétaires des terrains concernés et des terrains riverains situés dans la zone ainsi que les éventuelles entreprises occupantes.
Financement
- L’ État (appel à projet ADEME, financement spécifique Caisse des dépôts et Banque des territoires)
- ANCT : Initiative Territoires d’industrie
- Plan de relance France : fonds friches
- Région : Fonds friche de l’EPF Normandie
- CPIER Vallée de la Seine
- L’Europe (FEDER)
Afin de ne pas ajouter au coût de la dépollution le coût d’acquisition du foncier, la collectivité, en concertation avec les personnes privées propriétaires et les occupants, impulse les opérations de dépollution, mais les coûts sont autant que possible partagés en fonction de la propriété des parcelles et de la destination finale des biens. C’est une ZAC à maîtrise foncière partielle.
Pour les opérations trop coûteuses pour être assumées, même en partie, par les acteurs privés propriétaires du foncier, ce dernier pourra être cédé en totalité à la collectivité, au sein d’un EPF, qui conduira elle-même l’ensemble des opérations de dépollution.
Le travail doit être réalisé en coopération avec le comité technique adossé au comité de pilotage de la zone, les chargés de mission spécifiques de la collectivité et l’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO).
Phase 0 : Au moyen d’un comité de pilotage de la zone d’activité associant acteurs privés et publics en lien avec le gestionnaire de la zone : Établissement d’un suivi de l’état du foncier, de l’occupation des terrains et recensement des friches dans la zone d’activité.
Phase 1 : Identification des friches et concertation des acteurs de la zone sur la solution la plus adaptée à apporter en fonction de la destination des terrains, à l’aune notamment du prix du foncier (en prenant en compte ses variations prévisibles) et des coûts estimés de dépollution.
Phase 2 : Début du montage opérationnel du projet en fonction de la solution retenue : projet de renaturation, de réhabilitation, de reconversion, alimentation d’une banque de mesures compensatoires.
Phase 3 : En fonction de la complexité et la lourdeur des opérations envisagées, notamment de dépollution, renfort d’un assistant maîtrise d’ouvrage (AMO) spécialisé dont la prestation est intégrée au coût global de dépollution.
Phase 4 : À l’aide notamment du dossier technique établi par l’AMO, recensement de l’ensemble des coûts de dépollution à couvrir pour mener à bien le projet. Choix définitif, en concertation, d’une méthode d’intégration des coûts de dépollution : intégration du coût de dépollution dans le prix de vente (méthode de l’abattement), procédure tiers demandeur, prise en charge du coût de dépollution par l’EPF (après abattement), via une convention de portage financier avec la collectivité ou utilisation du dispositif de minoration foncière.
Phase 5 : Mobilisation des financements (subventions comprises) et lancement du projet.